Предварительный договор

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях и в срок, предусмотренных предварительным договором (см., например, постановления ФАС Московского округа от 11.11.2011 N Ф05-11726/11, Девятнадцатого ААС от 05.07.2011 N 19АП-1992/11). На момент заключения предварительного договора у контрагента может не быть товара, который является предметом будущего договора, может отсутствовать возможность выполнить работу или оказать услуг по основному договору. Заключению предварительного договора это не препятствует.

От предварительного договора следует отличать договор купли-продажи с предварительной оплатой товара. Если стороны заключили договор, который они именуют предварительным, но этот договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются (п. 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49, далее – Постановление N 49).

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор не может быть заключен в устной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 24 Постановления N 49).

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. Президиум ВАС РФ в п. 14информационного письма от 16.02.2001 N 59 разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Суд указал, что предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. В подтверждение данной позиции смотрите также абзац второй п. 24 Постановления N 49, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2010 по делу N А53-13854/2009, ФАС Московского округа от 17.06.2010 N КГ-А41/4738-10. 

Полная версия – в журнале «Юрист предприятия» №3/2019


Получить код для вставки в блог

Возврат к списку